登記には不動産所有者の名前や、土地の広さ、どんな建物か詳しく記載されています。
土地の譲渡や売却時には必要なものでしたが、登記に期限はなく、所有者のタイミングで行うケースがほとんどです。
相続登記の義務化が決定し、放置していた不動産を持っている方はすみやかに申請しなければなりません。
今回は相続登記をスムーズに行うための必要書類と、相続内容によって追加すべきものを合わせてわかりやすく解説します。
相続登記とは？
被相続人が亡くなった後に、所有する不動産の名義を相続人に変更する手続きが相続登記です。
法務局に名義変更を申請し、受付が終われば不動産の所有者は相続人となります。
法的な効力のある登記は、不動産売却や新しい相続人へ譲渡するときに必要ですが義務ではありませんでした。
2024年4月からは相続登記が義務化され、期限内に行わない場合には罰則を受けなければなりません。
相続登記の目的
相続登記は所有者をはっきりさせて不動産を管理し、税金を徴収するための制度です。
価値のある不動産については登記が行われても、価値が低い不動産は放置されてしまいます。
登記がされないまま相続が途切れてしまうと、所有者不明土地となってしまい、渡るはずだった方々の手を離れてしまうのです。
現在は価値が低くても、周囲の環境が整えば上がらないとも言えません。
相続登記が行われれば、土地の価値などが明確になるだけでなく、所有者不明土地を減らせます。
相続登記の必要性
相続が発生すると、いろいろな手続きに翻弄されることになるでしょう。
非相続人と同居していた、もしくは近くに住んでいた場合には、比較的早く相続登記が行われています。
ところが、相続する不動産が現住所と離れていたり、価値が低い土地であったりした場合、登記は後回しにされがちです。
相続登記には期限が定められていなかったので、忘れている方が多くなりました。
登記をしないまま放置すると、したいときにできなくなる事態が起こる可能性があります。
次世代に相続させたい、売却を検討した場合、登記が行われていなければ所有者が不明なためになにもできません。
認知症で判断力がない相続人には、家庭裁判所に成人後見人の申立てをする必要があります。
手続きには時間も費用もかかりますが、決まらなければ遺産分割協議を進められません。
このようなトラブルを解消するために、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されます。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が取られるので注意しましょう。
■相続登記の義務化についてはこちらの記事でより詳しく解説しています
相続登記の必要書類
相続登記は「遺産分割協議」「法定相続分」「遺言による相続」「遺言により遺贈される」の４種類です。
これらの手続きは、それぞれに必要な書類が異なり、申請書と一緒に提出が必要です。
各手続きにどのような書類が必要なのかを説明します。
被相続人の戸籍謄本
相続人を確定するために、被相続人の戸籍を遡って集めます。
被相続人の出生から死亡するまでの戸籍を遡り、相続人が知らない子どもがいないかを調べるためです。
結婚前に子どもを認知しており、生存している婚外子がいないのか、養子縁組によって除籍されているケースもあります。
被相続人と親子・血族関係であれば、相続人として手続きが必要です。
被相続人の住民票の除票
被相続人が亡くなられると、住民登録が抹消され除票となります。
除票とは、亡くなられた被相続人が最後にお住まいだった住所地を証明する書面です。
氏名・生年月日・住所に加えて死亡年月日が記載されていますので、登記に記される所有者が同一であると証明します。
本籍地が分からない場合にも、除票を取得すれば調べることが可能です。
戸籍謄本には現住所の記載がありませんので、取得しましょう。
除票は、被相続人の最後の住所地を管轄する役場に直接出向くか、郵送による取得が可能です。
相続人であると証明できる書類（戸籍謄本など）と、身分証明書を持参しましょう。
相続人全員の戸籍謄本
戸籍謄本とは、法定相続人としての資格があるかを確認するために必要です。
遺言書が直筆であり・自宅で保管されていた場合には、家庭裁判所で遺言書の検認が行われます。
検認を行うには、故人・相続人全員の戸籍謄本が必要で、相続人の本籍地がある役所で取得しなければいけません。
相続人の住民票
戸籍謄本と同じように、被相続人との関係を示す資料として必要になります。
相続放棄をする相続人がいた場合にも、その方の戸籍謄本と住民票が必要です。
住民票は、相続人が現在住所を置く役場から取得しますが、必ず本籍、続柄などが記載されている書類を用意しましょう。
固定資産税評価証明書
相続登記には、登録免許税という税金がかかり、算定に必要なのが固定資産税評価額です。
固定資産評価通知書や、固定資産税の課税明細書で登記できる場合もあります。
ただし、登記を申請する法務局で代用可能かどうかを確認しなければなりません。
法務局は、平日の決まった時間にしか開いていませんので、固定資産評価証明書を取得した方が確実です。
固定資産評価証明書は、対象となる不動産の所在地である役所で取得できます。
相続関係説明図
相続関係説明図とは、被相続人と相続人の関係を一覧した表のことです。
親子・兄弟姉妹・孫などを、被相続人を中心に線で繋ぎぎ関係性をわかりやすくします。
被相続人の欄には、最後の住所・本籍・生年月日・死亡年月日・名前の記入が必要です。
相続人は、住所・本籍・生年月日・名前・被相続人との間柄を記入し、作成日・作成者の名前、押印で完成になります。
これを戸籍謄本の原本と一緒に法務局に提出すると、原本を還付してもらえるでしょう。
相続人分の戸籍謄本をコピーして原本を返してもらうよりも、相続関係説明図を提出した方が時間と手間が省けます。
相続関係説明図は、戸籍謄本などの写しとして利用できるので、登記以外の手続きをスムーズに行えるでしょう。
【ケース別】相続登記に必要な書類
相続の内容によっては、上記の必要書類以外にも用意しなければばらない書類が必要です。
ここでは、遺産分割協議書・遺言書・法的相続に追加となる書類を解説します。
遺産分割協議書による相続登記のケース
不動産を相続人が共有すると、トラブルにつながる恐れがあります。
相続人が複数の場合には、遺産分割協議によって取得者を決め、相続登記を行いましょう。
遺産分割協議書には、不動産以外の預貯金や株式などをどう相続するか明記してください。
相続人全員の印鑑証明書・遺産分割協議書を、用意した書類と一緒に法務局に提出し登記を行います。
印鑑証明は、相続人の実印が間違いないかを確認するために添付するのが原則です。
申請人は必要がないとされていますが、用意しておくと安心でしょう。
遺言書による相続登記のケース
遺言書で相続人の指定があった場合、遺言者の死亡が確認された時から指定された相続人が所有者です。
法的な手続きを行わなければ相続人が所有者とは認められませんので、上記必要書類に追加して、遺言書を提出しましょう。
遺言書があるから登記をしなくても、相続人は決まっているので放置していると権利を失う可能性があります。
それだけでなく、トラブルに発展する可能性もありますので、早めに相続登記を済ませておきましょう。
法定相続による相続登記のケース
相続人が一人しかいない場合には、遺言書・遺産分割協議書は必要ありません。
上記書類をもって相続登記を行います。
相続登記を申請するにはどうする？
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
登記に必要な書類を収集し、相続登記申請書を記載したら法務局へ行き、登録免許税の納付分の収入印紙を購入してください。
収入印紙を申請書に貼り付け、書類一式を登記窓口に提出したら、2から3週間で登記完了です。
相続登記は自分で行うこともできますが、手続きが複雑なため、司法書士に登記の代行を依頼しスムーズに手続きを完了させましょう。
自分で行う
相続登記の流れは、必要書類を集め、申請書を記入して法務局へ提出するだけです。
手順がわかれば自分で行うのも簡単に思えますが、相続を巡る事情はそれぞれ異なりますので苦労するケースが多くなります。
法的な手続きであることからも、間違えは許されませんので、慎重に行う必要があるのです。
手続きを始めてから終わるまでに、何度も法務局に出向かなければいけないため、時間と手間がかかります。
仕事の合間に登記を行うのは、精神的な負担になりますし、時間がかかるので大変です。
相続登記は、プロである司法書士に任せるのが一番良い方法でしょう。
司法書士に依頼する
登記準備で一番時間がかかるのが、被相続人の戸籍収集です。
数か所の役所で集まれば問題はありませんが、転勤などで移転を繰り返している場合には時間がかかります。
特に全国各地に戸籍が散らばっていると、仕事の合間に交通費を使って収集するのは大変です。
登記のプロである司法書士に依頼すれば、このような面倒なこともすべて引き受けてくれます。
法務局でも紹介してもらえますし、税理士や不動産屋・友人や知人からの紹介、ネットを利用して自分で探す方法もあります。
HPをよく読んで、相続登記の実績があり信頼できる司法書士を探しましょう。
まとめ
相続登記は、申請方法を理解し必要書類を集めて準備すれば法務局で手続きが行えます。
しかし、相続手続きは不動産以外にも多いため、仕事をしながらの準備や手続きは負担が大きいです。
間違いや記載漏れがあれば、やり直さなければいけないなど二度手間になります。
相続登記で悩んだら、イーライフ司法書士法人に相談ください。