不動産登記とは？土地を登記する際に必要となる書類や費用について解説

「不動産登記はどのようにやればいいの？」

「不動産登記に必要となる書類はどのようなものなの？」

不動産の売買・相続・贈与などは、一生のうちで何回も経験することではありません。

そのために、多くの人が土地の登記を行う際に不安を抱えてしまいます。

この記事では、不動産登記とはどのようなもので、土地の登記にはどのような書類が必要となるのかを解説します。

登記の制度を理解すれば、自分の権利を主張できて大切な財産を守れるでしょう。

不動産登記とは？

不動産登記とは、不動産の現況と権利変動を登記記録に記載して公に明らかにする制度です。

登記記録は紙媒体で記載されていたために、登記簿・謄本と呼ばれていました。

しかし、現在ではコンピュータで記録・管理されていることから登記事項証明書と呼ばれています。

それでは、不動産登記の目的・必要性・内容を見ていきましょう。

不動産登記の目的

不動産登記の目的は、不動産の所有者を明確にして、現況や権利関係などが誰にでもわかるようにすることです。

もし、登記がされていないならば、所有者がわからないので安心して取引を行えません。

登記をすれば、不動産取引が安全に、そして迅速にできます。

また、登記をすることで、不動産に関する情報が公示されるので国民の権利の保全も図ることが可能です。

登記記録には不動産の所在・面積や所有者の住所・氏名などが記載されています。

この記録は一般に公開されているので、誰でも自由に見ることが可能です。

不動産登記の必要性

土地の購入や取得など権利が変動した際に、必ず登記が必要になるわけではありません。

しかし、第三者に購入した土地が自分のものであることを主張したいならば、登記が必要です。

登記を行い、第三者に権利を主張できるようになることを登記の抵抗力といいます。

対抗力がある一方で、登記には公信力が認められていません。

登記を信用して無権利者と取引しても保護されないので注意をしましょう。

登記は速やかに行わないと、手続きが困難になる場合があります。

特に、相続登記は放置してしまわないように注意しなければなりません。

複数人いる相続人との折衝や手続きは煩雑となり、登記完了まで相当の時間を要してしまいます。

自分の権利を主張して大切な財産を守るためにも、権利が変動した際には速やかに登記を行うのが重要です。

不動産登記の内容

不動産登記の内容が確認できるのは、登記記録を印刷している登記事項全部証明書です。

登記事項全部証明書は、表示に関する登記が記録される表題部と、権利に関する登記が記録される権利部に分かれています。

表題部は、法律上の義務として必ず登記をしなければなりません。

表題部に記録されているのは、登記の原因とその日付です。

土地であれば所在・地番・地目・地積などが記録され、建物であれば家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されます。

権利部に記載されているのは、不動産の権利に関する記録です。

権利部は甲区と乙区に分かれています。

甲区に記載されているのは、差押えや買戻し特約など所有権に関する事項です。

そして、乙区には抵当権・賃借権・地上権などの所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

土地を登記する際に必要な書類

土地を登記する際には、必要書類をそろえなければなりません。

登記の種類によってそろえる書類は異なるのですが、どの種類にも共通で必要になるのが、本人確認書類・印鑑証明書・住民票の写しです。

ここでは、登記の種類ごとに必要な書類を解説します。

土地の売買時

土地の売買時に行う登記を、所有権移転登記といいます。

所有権移転登記に必要となる書類は以下のとおりです。

登記済証とは、登記が完了すると法務局から登記名義人に交付される書類で、登記の申請が登記名義人本人からのものであることを確認するために必要です。

平成17年の不動産登記法改正により、登記済証は登記識別情報通知書に切り替わっています。

固定資産税評価証明書は、登録免許税の額を算出するために必要となる書類です。

登記をするには、登録免許税が必要となるのですが、金額は不動産の価格をもとに算出します。

最新年度の固定資産税評価証明書を用意しましょう。

土地の相続時

土地の相続時に行う登記は、所有権移転登記です。

所有権を亡くなられた方である被相続人から不動産を引き継ぐ相続人へ変更しなければなりません。

一般的には相続登記といわれています。

相続登記に必要となる書類は以下のとおりです。

• 登記済証（登記識別情報通知書）
• 固定資産税評価証明書
• 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺言書

被相続人の戸籍謄本は、出生から亡くなるまでのものが必要です。

戸籍謄本は本籍地のある役場で取得できますが、最近では役場の窓口だけでなくインターネット上での郵送手続きも利用できます。

除籍謄本からさかのぼるなどして、途中で途切れることのないよう注意して取得しましょう。

土地に建物を新築した時

土地に建物を新築した時に行うのが、表題登記です。

表題登記は義務となっており、建物完成後1ヶ月以内に行わなければいけません。

表題登記に必要となるのが、建築確認申請書と確認済証・検査済証です。

建築確認申請書については、建物表題登記における登記情報、種類・構造・床面積などの調査根拠となるため添付します。

確認済証・検査済証は、工事の前後で建築物が建築確認申請書通りの建築基準法に適合していることを確認するために必要です。

また、表題登記の後は所有権保存登記も同時に行い、建物の所有者情報も登録しなければなりません。

所有権移転登記に必要となる書類もいっしょにそろえておきましょう。

土地を借入で購入した時

土地を借入で購入した時は、（根）抵当権設定登記を行います。

（根）抵当権設定登記で必要となるのが、（根）抵当件設定契約書と登記済権利証（登記識別情報通知）です。

借入先である金融機関などの債権者が、購入した土地に（根）抵当権を設定する際に必要となります。

購入した土地は、借入が完済されるまで債権者へ担保提供しなければなりません。

設定契約書は、借入を行う際に、債権者に差し入れるものです。

債権者が用意した書類に署名と押印をしなければなりません。

登記済権利証（登記識別情報通知）は、担保提供をする意思表示の書類として必要です。

土地の登記を申請するにはどうする？

土地の登記申請は、必要となる書類をそろえて、対象となる不動産の所在地を管轄する登記所（法務局・地方法務局・その支局および出張所）で行わなければなりません。

また、近年ではインターネットを利用したオンライン申請も利用できるようになりました。

登記申請は、自分でも行えますし、登記のプロである司法書士にも任せられます。

自分で行う

申請書と必要書類を登記所へ持参すれば、担当の方が丁寧に手続きの方法を教えてくれます。

登記の申請を自分で行う際には、必要となる書類に不備がないように注意しなければなりません。

自分で登記を行う際に重要なポイントとなるのは、申請が完了した後です。

完了した登記事項証明書が申請した内容と相違ないものであるかを確認して、判断しなければなりません。

判断できるだけの知識を持っているならば問題ないのですが、もし知識がなくて少しでも不安があるならば、登記の専門家に申請の代行を依頼するのがいいでしょう。

司法書士に依頼する

土地の登記を行う際には、登記のプロである司法書士に申請の代行を依頼できます。

司法書士に申請の代行をするメリットは、必要となる書類を確認してもらえることです。

また、書類の確認だけでなく、不動産取引そのものに違法性がないかなども同時に確認してもらえます。

もし、司法書士に依頼したいならば、近くの不動産会社や売買を仲介した不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社は、複数の司法書士と連携しているので、信頼できる司法書士を紹介してもらえます。

また、自分自身でインターネットなどの媒体を利用して、直接司法書士に相談してみるのもいいでしょう。

登記を司法書士に代行を依頼すれば、安心して登記を完了させられます。

土地を登記する際にかかる費用

土地の登記をする際には、登録免許税が必要です。

そして、申請手続きを司法書士に依頼するならば、司法書士への報酬として手数料を支払わなければなりせん。

それでは、登録免許税と手数料がどれくらいかかるのかを見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に、国が課税するものです。

すべての登記に課税されるのではなく、表題登記に登録免許税は課されません。

税額は、固定資産税評価額（抵当権設定登記は債権金額）に税率を掛けて算出されます。

税率は登記の種類によって異なるので、注意しなければなりません。

土地の所有権移転登記にかかる税率は、以下の通りです。

売買・贈与

2.0％

相続

0.4％

その他（交換・収用・競売等）

2.0％

なお、抵当権設定登記は0.4％の税率が適用されます。

登録免許税の収入方法は、現金・収入印紙・オンラインによる電子納付です。

手数料

手数料は、司法書士に登記の申請代行を依頼する際に必要となります。

取引の安全性に細心の注意を払い、手続きを滞りなく無事に行ってくれたことに対する報酬として支払うものです。

不動産登記に関わる手数料は、具体的に決められていません。

登記の内容は、不動産の内容や所有者の状況、権利の有無などによってさまざまです。

司法書士が独自の判断で自由に手数料を決めています。

しかし、司法書士は手数料の算定方法や申請に係る諸費用を明示して、依頼者と合意した金額を設定しているので安心してください。

司法書士に登記を依頼する際には、報酬について十分に説明を受けて納得したうえで行うようにしましょう。

まとめ

不動産の登記を行っていないと、正当な権利を主張できない場合があります。

登記の目的や必要性の理解が大切な財産を守ることにつながる、と言っても過言ではありません。

不動産登記を含めて不動産取引は一生のうちでも頻繁に起こらないので、難しいこと、分かりにくいことがたくさんあります。

少しでも心配なことがあるならば、不動産のプロである司法書士に相談しましょう。