不動産登記は何をする？登記の種類やタイミング・手続き方法などを徹底解説

「不動産登記をしなければならない」にもかかわらず、登記について知識がなく、なにをすればいいのか困ってはいないでしょうか。

本記事では、不動産登記とはなにか、種類やタイミング、手続きの流れについてを解説しています。

不動産登記が必要になった、やり方がわからない方は、ぜひ参考にしてください。

不動産登記とは何？

不動産登記とは、物件の購入や相続したときに、権利を明らかにするために設けられた制度です。

土地や建物が誰のものなのか、はっきりさせるために登録しますが、義務ではありません。

未登記のままでは、所有権はないのに固定資産税の支払い義務は発生します。

このようなトラブルを起こさないためにも、不動産の所有者は登記申請しておきましょう。

登記を行うと、法務局管理の帳簿に不動産情報が記録され、手数料を支払えば閲覧や、登記登記簿謄本の交付を受けられます。

不動産登記は、家を建てる・売却はもちろんですが、住宅ローンを組んだり、不動産相続したりする時に必要です。

不動産登記の種類

不動産登記は、4つの種類に分かれています。

それぞれ、必要なタイミングが異なりますので注意してください。

表示登記

新築住宅の登録時に申請するのが表示登記で、建物の所在地・構造・床面積などが細かく記載されています。

表示登記申請は、建築後1ヶ月以内におこわななければならない法的な義務で、以下の条件を満たしていれば登記できます。

• 外気分断性
• 定着性
• 用途性
• 取引性
• 人貨滞留性

具体的には、建物には窓があり、人が住めるような環境作りになっているのか、耐震性などが満たされているのかです。

表示登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、相場は7～9万円です。

情報が正しいことを証明する書類を集めれば、自分で行えますので調査費を節約できるでしょう。

所有権保存登記

所有者であることを示すための名前を入れる登記です。

「権利部（甲区欄）（所有権に関する登記）」に、所有者の住所・氏名・登記目的や年月日と原因を記録し土地の所有権を主張できます。

所有権保存登記は期限がなく忘れがちですが、第三者に対して自分が所有者であると法律上に示す「対抗力」が持てます。

この登記は個人ではできませんので、司法書士に依頼しておこなってください。

所有権移転登記

不動産の所有者が変更になったら必要になる登記です。

不動産の売買や相続・贈与などで所有権が移転するときに、新しい所有者が登記すれば第三者に対して所有権を主張できます。

登記の目的（所有権移転）と受付年月日、権利者の住所と名前が記載されます。

所有権移転登記一番下の所有権登記欄名義人が、現在の所有者です。

所有権移転登記は、示しのある個人がおこなうことはできません。

司法書士に依頼する必要はあり、費用相場10万円〜になります。

抵当権設定登記

住宅ローンを借りたら抵当権設定登記をおこないます。

住宅ローンのように大きな借金の担保には、不動産が利用されます。

ローンが返せなくなると、担保になっている不動産は競売にかけられ、売ったお金から優先的に返済しなければなりません。

不動産を売却し回収できる権利を抵当権といい、誰に権利があるのかを明らかにするためにおこなうのが設定登記です。

住宅ローンの借入開始日に、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、個人で行うこともできます。

不動産登記をするタイミング

不動産登記をするタイミングは、登記の種類によって異なります。

期限のあるものは期限内に、そうでないものも早めに登記を済ませましょう。

不動産を取得したとき

不動産を購入した遺産相続で譲渡されたときに、不動産登記をおこないます。

新築の場合には、工事代金を全て支払ったときに所有権を得られますので、鍵の引き渡しを受けてから1か月以内に申請します。

遺産相続の場合には、新築とは違い遺産分割成立日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

不動産取得の内容によって、不動産登記のタイミングが異なりますので間違えないように注意しましょう。

建物を取り壊したとき

建物を取り壊し消失したタイミングで、滅失登記の手続きをおこないます。

滅失登記を放置していると、登記上は建物が存在しているので固定資産税が発生します。

建物滅失登記は、法律で解体後1ヵ月以内におこなうことが定められていますので注意しましょう。

流れとして、法務局による閲覧調査から建物現地調査がおこなわれた後、登記申請書類を作成し滅失登記申請に進みます。

滅失登記は司法書士や土地家屋調査士などに依頼できますが、準備期間が必要ですから、解体後に依頼してください。

住所や苗字が変わったとき

所有者が結婚して名前が変わった、引っ越しで住所が変更になった場合、住所変更登記や氏名変更登記をおこないます。

令和３年の通常国会で改正法が成立し、住所変更登記は義務化されました。

住民票を変更してから２年以内に、申請が義務つけられていますが、住民票を変更したタイミングでの申請をおすすめします。

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、５万円以下の行政罰となりますので注意してください。

住宅ローンを完済したとき

住宅ローンを完済したら、抵当権登記の抹消手続きを進めます。

必要書類を金融機関等から受け取ったら、早めに法務局で登記申請することをおすすめします。

司法書士に依頼する方法もありますが、申請書は法務局のHPからダウンロードできますし、記載例も入手すれば自分で申請可能です。

手続きが不安であれば、金融機関の担当者にアドバイスをもらえばいいでしょう。

不動産を相続したとき

法律改正により、2023年4月1日から不動産を遺贈によって取得した相続人は、単独で所有権の移転登記を申請できます。

また2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されることになりました。

相続登記をしないままに所有している「所有者不明」の不動産が数多く、不動産売買に支障が出ているからです。

相続登記は、所有権を取得してから3年以内と決まっていますが、タイミングとしては所有権取得後に申請してしまいましょう。

自分で不動産登記手続きをする流れ

不動産登記の種類によって必要な書類は異なりますが、基本的な流れは同じです。

自分で申請できるものとプロに申請を依頼する登記がありますが、複雑な書類を正しく記入し確認するのは手間がかかります。

ミスがあると申請しても登記ができず、やり直さなければいけなくなりますので司法書士に依頼することが一般的です。

必要書類の準備

不動産登記に必要な書類は、売却・購入、遺産相続でそれぞれ違います。

登録免許税の計算

不動産売買・相続などによる所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記、抵当権設定登記、配偶者居住権設定登記の申請には、登録免許税の納付義務があります。

 登録免許税額の計算方法は以下の通りです。

支払い期限は時に決まっていませんが、一般的に登記申請時に支払うことが多いです。

支払い方法は、領収済通知書（納付書）を使った現金納付・収入印紙での納付・オンラインでの電子納付ができます。

登記申請書の作成

登記によって申請書の内容が異なります。

パソコンで申請書を作成可能ですが、法務局のサイトから申請書・記載方法のダウンロードができますので利用しましょう。

相続登記の場合、相続登記申請書・登記原因証明情報。住所証明情報・登記にかかる登録免許税が必要になります。

法務局に登記申請書と必要書類を提出する

登記申請は、直接窓口に持ち込む方法だけでなく、郵送・オンライン申請があります。

法務省の相談窓口では、不備がないかをチェックしてもらえるので、二度手間もなく申請がスムーズです。

郵送の場合には、封筒に「登記申請書在中」と明記し連絡先の電話番号などを記載し、速達で出します。

修正が必要な場合には、登記所から電話で連絡が入ることもありますので、修正箇所を確認し提出してください。

オンライン申請できる手続きは、登記申請・登記識別情報失効の申し出、登記識別情報に関する証明及び登記事項証明書などの送付請求です。

相続登記はオンラインで完結することはできませんので、書面戸籍全部事項証明書などを法務局に郵送か持参で手続きを進めます。

登記識別情報通知を受け取る

申請内容に不備がなければ、約1週間から1週間程度で登記完了です。

申請書の「登記識別情報通知を希望しません」にチェックを入れると、通知されなくなります。

登記識別情報通知は再発行できませんので、郵送で受け取ったら大切に保管してください。

不動産登記はいつまでにすればいい？

不動産を相続した時や新築でマイホームを手に入れた、投資目的で物件を購入した場合には、不動産登記が必要です。

不動産登記は種類が多く、それぞれに期限があり、守らないと罰則が科せられます。

建物の表題登記は1か月以内に行う

建物表題登記は、所有権を取得したときから1か月以内が原則です。

これは、不動産登記法に規定されていますので、必ず1か月以内に申請しなければいけません。

相続登記は3年に行う

相続登記に申請期限はありませんでしたが、法改正によって2024年4月1日から義務化されることになりました。

原則として相続開始から3年以内に登記をする必要があります。

相続登記の放置はデメリットしかありませんので、早めに済ませておきましょう。

まとめ

不動産登記をすれば、自分が土地の所有者であることを第三者に対して正式に明言できます。

司法書士に頼むと費用がかかるために、自分で手続きする方もいますが、複雑であったり書類を準備したりと時間と手間がかかります。

ミスなく登記を終わらせるには、法律を熟知した司法書士に任せるのが安心です。